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남구 B-04구역 재개발, 드디어 ‘감정평가 단계’ 진입
울산 남구 재개발 중에서도 가장 관심을 끄는 남구 B-04구역 재개발정비사업이 또 한 단계 앞으로 나아갔습니다.
최근 재개발조합이 감정평가 업체를 공식 선정하고자 하면서, 관리처분계획 인가를 향한 준비가 본격화됐습니다.
26년 1월 23일 오후2시 마감
감정평가는
✔ 조합원 종전자산 가치 산정
✔ 향후 분담금·권리가액의 기준
✔ 사업성 판단의 핵심 단계
라는 점에서 조합원과 투자자 모두가 주목해야 할 절차입니다.
삼성물산 시공 확정, ‘래미안 엘리미엄 울산’ 탄생
이미 작년 2025년 6월, 남구 B-04구역 재개발조합은 총회를 열어 삼성물산 건설부문을 시공사로 최종 선정했습니다.
삼성물산이 제안한 단지명은
👉 ‘래미안 엘리미엄 울산’
- 엘리트(Elite) : 우수한 학군
- 프리미엄(Premium) : 래미안 브랜드 가치
를 결합한 이름으로, 울산 남구를 대표하는 랜드마크 단지를 만들겠다는 의지가 담겼습니다.
사업 개요 한눈 정리
- 📍 위치 : 울산 남구 신정동 1586번지 일대
- 🏗 규모 : 지하 6층 ~ 지상 28층
- 🏢 구성 : 11개 동
- 🏠 세대수 : 총 1,484세대(임대 104세대 포함)
- 💰 공사비 : 약 6,982억 원
기존 17개 동 계획을 11개 동으로 축소해 동간 거리와 쾌적성을 크게 높인 점이 특징입니다.
래미안 특화 설계, 뭐가 다를까?
- 커튼월룩 외관 + 아트월 디자인
- 총 320m 스트리트형 문주
- 360도 파노라마 스카이 커뮤니티
- 수영장·골프라운지·스터디룸 등 56개 커뮤니티
- 더블 센트럴파크(1만4,500㎡), 3.1km 산책로
여기에 전 세대 남향 배치,
59㎡ 이상 1,271세대 4베이 설계로 실거주 만족도를 극대화했습니다.
📊 구역 내 아파트 실거래가 현황 (만원)
- 우주가든 77.56㎡ : 4억9,500
- 금탑 55.31㎡ : 4억6,000
- 서강파크 80.25㎡ : 4억9,900
- 은월 73.56㎡ : 4억2,500
👉 재개발 기대감으로 4억 중후반대 시세 형성
📊 전세가 현황 (만원)
- 우주가든 77.56㎡ : 1억7,000
- 한라파크 81.18㎡ : 1억6,000
- 금탑 55.31㎡ : 1억
- 한라파크 74.25㎡ : 1억3,000
📊 월세 시세 요약
- 서강파크 80㎡ : 보증금 3,000 / 월세 110(11월)
- 금탑 55㎡ : 보증금 300 / 월세 100(11월)
- 은월 69㎡ : 보증금 7,500 / 월세 10(12월)
📈 매매가 대비 전세가율 & 월세 수익률
✔ 전세가율 (대표 사례)
- 우주가든 : 1.7억 ÷ 4.95억 ≈ 34%
- 금탑 : 1억 ÷ 4.6억 ≈ 21%
👉 전세가율은 낮지만 재개발 기대 반영 구간
✔ 월세 수익률 (연 기준)
- 금탑(보증금300/월100)
→ 연 1,200만 ÷ 실투자금 약 4.6억 ≈ 2.6% - 서강파크(3,000/110)
→ 연 1,320만 ÷ 약 4.99억 ≈ 2.2%
👉 수익형보다는 재개발 가치형 입지
구역 내 연립 다세대 실거래가 현황 (만원)
| 건물명 | 전용면적(㎡) | 대지권면적(㎡) | 계약년월 | 거래금액(만원) |
| 남운빌라 | 67.78 | 56.4103 | 202512 | 47,000 |
| 보경투룸 | 45.64 | 23.76 | 202510 | 31,000 |
전.월세 최근 실거래가 없음(25년 10월 이후)
마무리 정리
남구 B-04구역 재개발은
✔ 감정평가 업체 선정으로 사업 가속
✔ 삼성물산 래미안 브랜드 확정
✔ 실거래가 4억대 중후반 형성
✔ 전세·월세 안정적 유지
실거주 + 중장기 재개발 프리미엄을 동시에 노릴 수 있는 핵심 사업지로 평가됩니다.
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