의정부 재개발 시장이 다시 뜨거워지고 있습니다.
바로 의정부9구역 재개발사업이 2026년 2월 26일 자로 시공자 선정 입찰공고를 내면서 본격적인 사업 가속화에 들어갔기 때문인데요.
이번 글에서는 사업 개요부터 추정비례율, 예상 분담금 구조, 최근 실거래가 흐름까지 한 번에 정리해드립니다.
사업 개요 한눈에
- 사업명: 의정부9구역 재개발사업
- 위치: 경기도 의정부시 의정부동 404-13번지 일원
- 구역면적: 96,123.2㎡
- 건축규모: 지하 2층 ~ 지상 45층 이하
- 총 세대수: 1,850세대 (임대 93세대 포함)
45층 초고층 대단지로 계획된 만큼, 향후 의정부 스카이라인을 바꿀 핵심 사업으로 평가됩니다.
※ 단, 인허가 과정에서 일부 규모는 변경될 수 있습니다.
정비구역 지정 고시 완료
2025년 2월 14일, 의정부시 고시 제2025-37호로
정비계획 결정 및 정비구역 지정·지형도면 고시가 완료됐습니다.
즉, 행정적으로는 이미 정비구역 지정이 확정된 상태이며
이제 시공자 선정 → 사업시행인가 → 관리처분 단계로 이어질 예정입니다.
시공자 선정 일정
- 공고일: 2026년 2월 26일
- 현장설명회: 2026년 3월 6일 오후 2시
- 장소: 조합사무실 (의정부시 평화로 627)
브랜드 건설사 참여 여부에 따라 사업 속도와 프리미엄이 크게 달라질 수 있어 주목됩니다.
추정비례율 103.62% 의미는?
추정비례율 산정 방식
(총 수입 - 총 지출) ÷ 종전자산 총액 × 100%
- 총수입 추정: 1조 580억 원
- 총지출 추정: 약 7,777억 원
- 조합원 종전자산 총액: 약 2,704억 원
- 추정비례율: 103.62%
비례율이 100%를 넘는다는 것은
종전자산 대비 권리가액이 증가하는 구조라는 뜻입니다.
다만, 이는 2024.01.01 기준 추정치이며
향후 공사비, 분양가, 금융비용 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
조합원 예상 분양가 (전용 기준)
| 59㎡ | 4.58억 |
| 74㎡ | 5.61억 |
| 84㎡ | 6.12억 |
| 94㎡ | 6.65억 |
| 104㎡ | 7.12억 |
분담금 계산 방식
개별 종전자산 추정액 × 103.62% = 추정 권리가액
→ 권리가액 – 분양가 = 환급 또는 추가 부담
※ 개인별 분담금은 자산평가 결과에 따라 크게 달라집니다.
구역 내 최근 실거래가 흐름
2026년 1~2월 기준 거래 사례입니다.
- 금성다세대(전용51/ 대지권 29.55㎡) 1억 2,000만원
- 현대하이츠빌(전용55/ 대지권 36.2492㎡) 2억 4,700~2억 5,700만원
- 드림빌7차(전용25/ 대지권 14.68㎡) 1억 8,700만원
- 벧엘하이츠빌(전용22/ 대지권 10.591㎡) 1억 2,300만원
아직은 빌라·다세대 위주의 저층 주거 밀집 지역으로,
대단지 고층 아파트 전환 시 가치 상승 기대감이 반영되고 있습니다.
투자 체크포인트
45층 초고층 상징성
1,850세대 대단지 규모
비례율 103%대
의정부역·중앙상권 접근성
다만,
공사비 상승 변수
일반분양가 규제 가능성
사업 지연 리스크
등은 반드시 고려해야 합니다.
마무리 정리
의정부9구역은
**정비구역 지정 완료 + 시공자 선정 단계 진입 + 비례율 103%**라는
초기 재개발 중에서도 비교적 안정적인 구간에 진입한 사업입니다.
향후 어떤 건설사가 참여하느냐에 따라
의정부 중심 재개발의 핵심 랜드마크로 성장할 가능성이 높습니다.
조합원·예비 투자자 모두
시공사 경쟁 구도와 관리처분 인가 전 자산평가 변동을 계속 체크하셔야 합니다.
